Comment s’enrichir avec l’immobilier?
Salut les Apprentis-Investisseurs!
Tout le monde sait qu’on ne peut pas s’enrichir avec son seul salaire, et que le meilleur moyen d’y arriver, c’est d’investir. C’est justement ce que je prône à travers ce blog auprès d’une communauté de plusieurs milliers d’Apprentis-Investisseurs qui me suivent depuis 2012.
Mais la question est la suivante: investir dans quoi ? Et surtout comment ?
Alors, pourquoi ne pas commencer par investir dans l’immobilier?
Je vais vous parler dans cet article de la manière que j’ai utilisée en premier pour m’enrichir avec l’immobilier.
Souvent, quand on parle d’investissement, on se tourne vers l’immobilier. Tout le monde veut trouver la formule magique pour s’enrichir avec l’immobilier. Toutefois, les gens ne s’y prennent pas de la bonne façon, car au lieu de gagner de l’argent, ils en perdent.
1. La plupart des gens s’y prennent mal et réalisent de mauvais investissements
En fait, tout le monde peut acquérir un bien immobilier, il suffit juste de:
- Justifier de revenus réguliers au travers d’un CDI,
- Contracter un crédit bancaire,
- Visiter des biens immobiliers,
- Faire une proposition d’achat,
- Voir le notaire.
Et BOOM! On devient propriétaire immobilier !
Toutefois, dans la majorité des cas, les propriétaires doivent débourser de l’argent afin de couvrir les charges de leur nouvelle acquisition. Cela veut dire que leur investissement, au lieu d’être rentable va constituer une charge supplémentaire qui va les forcer à travailler 2 ou 3 fois plus. Parmi les charges à payer, on retrouvera notamment la mensualité du crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière, les impôts sur les revenus locatifs, les potentiels travaux de réparations…
2. Le piège des produits de défiscalisation
Pourtant, certaines personnes font une erreur en se laissant tenter par les offres de défiscalisation lors de leurs premiers investissements.
Même si le principe est tentant, ce qu’il y a derrière cette offre alléchante c’est le coût démesurément élevé de ces programmes immobiliers neufs que vous aurez du mal à rentabiliser. Il est vrai que vous serez exonéré d’impôts en déduisant de vos impôts de 5 à 10 % du montant de votre investissement immobilier pendant 9 à 12 ans. Cependant, vous serez contraint de débourser une centaine d’euros chaque mois pour la conservation de votre bien, car le loyer ne sera pas assez élevé pour couvrir et compenser l’ensemble de vos charges.
Les produits immobiliers qui vous sont proposés en défiscalisation coûtent relativement cher. En effet, cette réduction fiscale qu’on vous propose ne va nullement combler tout l’effort mensuel que vous aurez à faire afin de rembourser la totalité des dépenses liées à l’entretien et à l’exploitation de votre bien immobilier. Cette mauvaise manœuvre va vous freiner dans vos investissements futurs, car au fur et à mesure, votre taux d’endettement va s’accroître.
3. Mais alors, comment s’y prendre ? Quelle démarche suivre pour s’enrichir avec l’immobilier ?
Afin de vous enrichir en immobilier, vous devriez appliquer « l’effet levier des banques ». L’effet de levier consiste à faire en sorte que le montant de votre mensualité et de vos charges soit moins élevés que le montant de votre loyer, afin de ne pas vous endetter. C’est de cette manière que vous devez acquérir un investissement locatif qui va faire en sorte de vous procurer un loyer plus élevé que vos charges, capable donc de couvrir vos charges.
Pour cela, il est nécessaire de :
Réaliser une acquisition avantageuse
Pour ce faire, il faut trouver une BONNE AFFAIRE. Vous devez donc investir dans un bien immobilier dont le loyer est supérieur à la totalité des charges globales d’entretien. Et si vous débutez, commencez par des petites surfaces!
Un bien délabré, voir même presque en ruine est plus facile à négocier qu’un bien rénové, tout neuf. Vous ne devez pas oublier que « les bonnes affaires se font à l’achat. »
La formule vous permettant de s’enrichir avec l’immobilier
- Localisez un bon plan : un immobilier délabré,
- Le remettre en état,
- Après l’avoir restauré, exploitez-le sous le régime de la Location Meublé Non-Professionnelle (LMNP).
En fait, le régime LMNP vous permettra de pratiquer un loyer supérieur à celui d’un appartement loué en location vide. Ce régime vous fera également bénéficier d’une exonération d’impôts pendant 10 ans à partir de l’acquisition de votre immobilier.
4. Plan d’action à mettre en place pour s’enrichir avec l’immobilier
L’investissement immobilier doit permettre de générer un revenu alternatif en effectuant une bonne affaire dès l’achat.
4.1 Exemple chiffré de mon cas personnel
Pour vous donner un exemple chiffré, mes 4 premiers appartements achetés entre 2007 et 2013 loués en location meublé à l’année me rapportaient un bénéfice annuel 10 000 euros. Le montant annuel de mes loyers étant de 40 000 euros et la totalité de mes charges ne s’élevant que de 30 000 euros. C’est de cette manière que j’obtiens un bénéfice annuel de 10 000 euros. En plus de ce bénéfice, le loyer de mes locataires me permet de rembourser un capital de 1200 euros par mois (il s’agit du capital cumulé remboursé de mes 4 emprunts mensuellement), soit aux alentours de 14 000 euros par an.
Donc je m’enrichis globalement de 24.000 euros par an avec ces 4 biens immobiliers. Ce qui représente 2.000 euros chaque mois.
4.2 Comment j’ai pu m’enrichir avec l’immobilier?
Le fait est que j’ai commencé par épargner de l’argent. Puis j’ai commencé à investir dans l’immobilier progressivement en commençant par des petites surfaces. En fait, en l’espace de quelques années j’ai enchaîné les opérations immobilières. Puis progressivement, j’ai acheté des biens de plus grandes surfaces.
Comment j’arrive à faire cela ? C’est en construisant mes connaissances en me basant sur mes lectures et en corrigeant mes erreurs que je suis arrivé là où j’en suis. Je me suis motivé à l’aide de lectures passionnantes à savoir :
- Comment je suis devenue rentière en 4 ans d’Elise Franck,
- Tout le monde mérite d’être riche d’Olivier Seban,
- L’histoire vraie du pompier millionnaire de Goulwenn Tristant,
- Adieu patron de Romain Caillet
De mes lectures et de mes expériences, j’ai pu établir une stratégie infaillible pour générer un complément de revenus avec l’immobilier. Vous pouvez, vous aussi vous lancez en vous inspirant de mon guide électronique « Comment générer 1000 euros par mois avec l’immobilier? »
Vous pouvez me dire en commentaire comment vous vous en sortez avec vos investissements immobiliers. Est ce que vous vous enrichissez ? Sinon, quels obstacles rencontrez-vous ??
A vos investissements !